전월세 계약 전에 한 번만 읽어두면 되는 것

“전입신고 조금만 미뤄 주세요”
이 말을 들었을 때

2027년부터 집주인이 내는 세금이 “그 집에 직접 사는가”에 따라 갈립니다. 정부 계산 사례에서 같은 집인데 한 해 738만원이 차이 났습니다. 그래서 전입신고를 미뤄 달라는 요청이 늘어날 수 있습니다. 그 요청을 받아들이면 보증금을 지킬 법적 근거가 사라집니다.

1. 전입신고를 하지 않으면 무엇이 사라지나

보증금을 지키는 힘은 계약서가 아니라 이사(입주) + 전입신고에서 나옵니다. 갖춘 다음 날부터 생깁니다.

제3조 ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
제3조의2 ② 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. — 주택임대차보호법

갖춘 것	보증금은 어떻게 되나
이사 + 전입신고 + 확정일자	경매로 넘어가도 순위에 따라 우선 변제받고, 집주인이 바뀌어도 계약이 이어집니다
이사 + 전입신고만	집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있지만 경매에서 우선 변제는 받지 못합니다
전입신고를 하지 않음	아무 순위도 없습니다. 보증금은 담보 없는 빚과 같아지고, 경매가 진행되면 돌려받지 못할 수 있습니다

2. 했는데도 보호받지 못하는 세 가지

1	주소가 등기부와 다르다 번지 없이 신고하거나 공동주택의 동·호수를 빠뜨리면 대항력을 얻지 못합니다. 다가구주택이 특히 그렇습니다 — 계약서·등기부·전입신고 세 주소가 같은지 확인하십시오
2	효력은 다음 날 0시부터 근저당권은 설정한 당일 효력이 생깁니다. 잔금 날 집주인이 대출을 받으면 은행이 앞순위가 됩니다 — 잔금 직전과 다음 날 등기부를 두 번 확인하십시오
3	돌려받을 돈 자체가 모자란다 이미 설정된 근저당 금액 + 내 보증금이 시세에 가까우면 순위가 있어도 경매 대금이 모자랄 수 있습니다

3. 계약서에 “전입신고를 하지 않는다”는 조항이 있다면

그 조항은 효력이 없습니다

주택임대차보호법 제10조(강행규정) — 「이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.」
다투는 것보다 계약 전에 거절하는 편이 낫습니다. 이미 서명했더라도 전입신고는 할 수 있습니다.

4. 이사 전후에 확인할 것

계약 전 — 등기부등본에서 근저당·가압류 확인

계약 전 — 계약서 주소가 등기부와 같은지 확인

계약 시 — 계약서에 확정일자 받기

잔금 전 — 등기부 다시 확인 (새 근저당 여부)

이사 당일 — 전입신고, 동·호수까지 정확히

전세보증금 반환보증 가입 검토

5. 2027년부터 세입자에게 늘어나는 것

월세 세액공제	대상 월세 한도 연 1,000 → 1,200만원 청년은 공제율 17%
주택임차차입금 원리금 소득공제	주거를 달리하는 무주택 부부 각각 공제 (합산 한도 연 400만원)

함께 알아둘 것

임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 혜택을 주던 상생임대주택 제도가 2026년 12월 31일로 끝납니다. 전세보다 월세를 선호하는 흐름도 강해질 수 있습니다.