2026 세제개편 — 영향받는 사람별 솔루션 세트

다섯 사람, 다섯 개의 첫 수

2026 세제개편 · 영향받는 사람별 솔루션

	누구인가	무엇이 걱정인가	가장 먼저 할 것	기한	비용
1	비거주 1주택자	종부세 기본공제는 12억 유지(거주만 14억). 세액공제·장특공제가 모두 거주 기준으로	① 부득이한 사유에 해당하는지 확인 — 해당하면 최장 3년 거주로 인정	—	없음
2	고령 비거주 1주택자	보유세 916 → 1,496만원(’28). 세액공제 60 → 40%	① 종부세 납부유예 신청 — 처분·상속 시점까지 미룬다	’27.1.1.~	이자 3.1% 담보
3	일시적 2주택 진행 중	조정↔조정 특례 3년 → 2년	① 신규주택 취득일이 ’26.8.3. 이전인지 확인 — 이전이면 3년 그대로	신규 취득일 +2년	없음
4	부양가족 있는 근로자	걱정이 아니라 모르면 못 받는 것	① 부양가족 소득요건 100 → 300만원 — 새로 들어오는 가족이 있는지 확인	’27~	없음
5	임차인	“전입신고 미뤄달라”는 요구. 보증금이 무담보가 된다	① 인도 + 전입신고 + 확정일자. 주소는 등기부와 한 글자도 다르지 않게	계약 즉시	없음

이 자료의 원칙

① 돈이 안 드는 수단을 먼저 놓는다. 다섯 중 넷의 첫 수가 확인·신청이지 지출이 아니다.
② 현금이 드는 수단은 마지막 칸이다. 세법·제도로 풀리는 것을 먼저 풀고, 그래도 남는 현금 부족을 본다.
③ 금액은 「부동산 세금 종합 계산기」로 확인한다. 7장은 증여·상속 절세 수단, 8장은 전체 수단 지도다.

지금 가장 급한 것

3번(일시적 2주택)은 ’26년 10월 1일 시행됐다. 조정↔조정이고 신규주택을 ’26.8.4. 이후 취득했다면 종전주택은 신규주택 취득일부터 2년 안에 양도해야 한다.
~~’26.9.30.까지 양도하면 종전 규정~~이라는 길은 닫혔다(’26.10.1. 시행). 취득세 중과 제외 기한도 같은 날부터 2년이다.

근거 : 재정경제부 「2026년 세제개편안」 상세본·문답자료 · 국가법령정보센터 조문 원문

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비거주 1주택자

“나는 집 한 채인데 무슨 상관이야”

누구인가

1주택이지만 본인이 살지 않는다 — 전세·월세를 주고 다른 곳에 살거나, 직장 때문에 떨어져 있거나, 부모 집에 살면서 소유만 하고 있는 경우. 스스로를 규제 대상이라고 생각하지 않는다는 것이 이 사람의 가장 큰 위험이다.

	수단	요건	효과	기한	대가
1	부득이한 사유 A	취학(고교·대학), 직장변경·전근, 1년 이상 치료·요양, 학교폭력 전학, 해외체류, 60세 이상 부모 봉양 + 이전 전 1년 이상 거주하던 주택 + 타 시·군으로 이전	비거주기간을 최장 3년 거주로 인정 양도세·종부세 모두	—	없음
2	공동명의면 납부방식 선택 A	부부가 1주택만 공동소유 (신청 필요)	비거주는 공제가 같아짐 개별납부 6+6=12억 = 특례 12억 세액공제(특례)와 세율 구간(개별) 차이로 갈리니 계산해 볼 것 · 거주면 개별 9+9=18억 > 특례 14억	매년	없음
3	등록임대주택 등록 A	건설임대 또는 매입임대 단, 조정대상지역 아파트는 제외	임대기간을 거주로 인정 연 2%, 최대 30% (양도세만)	—	의무임대 임대료 5%
4	재개발·재건축 중 A	관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이던 주택	공사기간의 1/2을 거주로 인정	—	없음
5	양도 시점 조정 A	—	’27년은 공제한도 없음 ’28년 20억 → ’29년 10억	’27.12.31.	처분
6	실거주 전환	임대차 종료·갱신거절 B	기본공제 14억 + 거주공제 연 8%	—	이사· 임대수익
7	주담대 소득공제 A	’27년 전 차입분	거주요건 없이 ’29년까지 현행 유지	’29	—

순서

1 → 2 → 4 → 7을 먼저 본다. 전부 돈이 들지 않고 확인만 하면 되는 것이다. 그다음 3·5·6은 임대수익·처분·이사가 걸리는 선택의 문제다. 1번에 해당하는데 모르고 있는 사람이 가장 많다.
→ 금액은 계산기 ①보유세(거주/비거주 차이 자동 비교) · ②양도세(연도별 비교) 탭에서 본다.

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고령 비거주 1주택자

자산은 있는데 현금이 없다

무엇이
걱정인가

정부 계산 사례(시가 45억·공시 30억·70세·10년)를 9. 1. 정부안으로 다시 계산하면 보유세가 916만원 → ’27년 1,237 → ’28년 1,496만원(8. 3. 발표안 때는 1,781만원). 연금 등 고정소득은 그대로인데 매년 나가는 현금만 두 배가 된다. 강의에서도 “아예 다른 세상”이라 표현한 군이다.

	수단	요건	효과	기한	대가
1	종부세 납부유예 A	①1세대1주택 ②납부세액 100만원 초과 ③60세 이상 또는 보유 5년 이상 ④직전연도 총급여 8천만원(종합소득 7천만원) 이하 — 거주 요건 없음	주택 처분·상속 시점까지 납부를 미룬다	’27.1.1. 이후 신청	이자 3.1% 납세담보
1-2	납부유예 확대 경로 A	①1세대1주택 ②세액 100만원 초과 + ⑤(ⅰ)65세 이상 & 10년 이상 거주 (ⅱ)보유세가 소득의 10% 이상	소득요건과 무관하게 유예 고소득 고령자도 가능	〃	〃
2	납세보증보험 담보 제공 A	납세담보로 납세보증보험증권 제출 (신설)	보증보험료를 한도로 유예 이자를 감면	’27~	보증료
3	연금계좌 납입 양도세 특례 A	기초연금 수급자 + 10년 이상 보유 + 1주택 또는 무주택 세대 + 양도금액을 연금계좌 납입	납입액 1억원 한도 10% 세액공제	’27.12.31. 종료	5년 내 연금외 수령 시 추징
4	수도권→비수도권 이주 감면 A	65세 이상 1주택자 + 5년 이상 거주한 수도권 주택 + 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중	’27년 50%(5억 한도) ’28년 30%(3억 한도)	’27~’28	5년 내 수도권 복귀 시 추징
5	부득이한 사유 A	1년 이상 치료·요양이 필요한 질병 / 60세 이상 부모 봉양 합가	최장 3년 거주 인정	—	없음

두 개의 시계

3번은 ’27년 말에 사라지고, 4번은 ’27년이 가장 크다. 두 제도 모두 ’27년이 마지막 해다. 반면 1번(납부유예)은 ’27.1.1. 이후 신청부터 완화된다. ’27년 한 해에 세 제도가 겹친다.
→ 금액은 계산기 ①보유세 · ②양도세 · ④상속세 · ⑥전략비교 탭에서 함께 본다.

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일시적 2주택 진행 중

계산이 아니라 날짜 판정이 전부다

왜 급한가

조정대상지역 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우, 종전주택 양도기한이 3년 → 2년으로 줄어든다. 그런데 기준일이 이미 지났다(’26.8.3.). 대부분 이 사실을 모른다.

	확인할 것	그러면	근거
1	신규주택 취득일이 ’26.8.3. 이전인가? 또는 그날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했는가? (주택을 취득할 수 있는 권리 = 분양권·입주권 포함)	종전 규정 3년 그대로. 경과조치가 적용된다	소득령 §155① 경과조치
2	’26.8.4. 이후 취득이라면 — 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인가?	둘 중 하나라도 비조정이면 3년 유지	단서 신설
3	둘 다 조정이라면 — ~~종전주택을 ’26.9.30.까지 양도~~할 수 있는가? (’26.10.1. 시행으로 지난 일)	양도세는 ’26.10.1. 이후 양도분부터 새 규정 → 9월 30일 이전 양도분만 종전 규정이었다	소득령 부칙
+	취득세 — 신규주택 매매계약·계약금 지급이 ’26.8.26. 이전인가?	이전이면 3년. 이후면 종전·신규 모두 조정일 때 2년 안에 종전주택을 처분해야 중과(8%) 제외	지방세령 §28의5 · 부칙 §2
4	위 어디에도 해당하지 않는다면	신규주택 취득일부터 2년 이내 양도해야 1세대 1주택 비과세	소득령 §155①

2년으로 줄어든 경우의 선택지

2년 내 종전주택 처분 — 가장 단순하다. 다만 시장 상황에 따라 급매가 될 수 있다
신규주택으로 거주를 옮긴다 — 종전주택을 파는 대신 신규주택을 주된 거주지로 삼고, 종전주택은 별도로 정리한다
비과세를 포기하고 보유 — 장기거주소득공제는 ’29년부터 거주 기준이므로 비거주 종전주택은 공제도 줄어든다. 실익을 계산해야 한다

증빙을 지금 챙길 것

경과조치를 주장하려면 ①매매계약서의 계약 체결일 ②계약금 지급 사실(계좌이체 내역)이 필요하다. 계약서만으로는 부족하고 지급 증빙이 함께 있어야 한다.

종부세는 날짜가 다르다

양도세는 ’26.10.1. 이후 양도분, 종부세는 ’27.6.1. 기준 납세의무 성립분부터다. 같은 사안인데 두 세목의 적용 시점이 다르므로 따로 봐야 한다.

※ 소득세법 시행령(대통령령 제36737호) · 종합부동산세법 시행령(제36739호) · 지방세법 시행령(제36736호), 2026. 9. 30. 공포 · 10. 1. 시행. 확정 조문 기준

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부양가족 있는 근로자

걱정이 아니라 «모르면 못 받는 것»

규모

이번 개편에서 가장 넓은 수혜군이다. 그런데 유리한 변화라서 아무도 굳이 알려주지 않는다. 뉴스는 종부세만 다루고, 이 사람은 “나는 해당 없네” 하고 넘긴다.

받게 되는 것
항목	변화	시행
기본공제 대상 소득요건	소득금액 100 → 300만원 근로소득만 있으면 총급여 500 → 750만원	’27~
월세세액공제	대상 한도 1,000 → 1,200만원 청년은 공제율 17%	’27~
주택임차차입금 원리금 소득공제	주거를 달리하는 무주택 부부 각각 공제 (합산한도 연 400만원)	’27~
출산지원금 비과세	임신 이후 지급분까지 확대	’27~
보육수당 비과세	위탁아동 포함 (월 20만원)	’27~
청년(34세 이하)	IRP 세액공제 15% — 총급여 무관 생산적금융 ISA 청년형 납입금 10% 소득공제	’27~

잃게 되는 것 — 미리 알아야 한다
항목	변화	시행
출산·입양 세액공제	폐지 → 재정지원 전환 첫째 30·둘째 50·셋째 70만원	’27~
혼인 세액공제	폐지 → 재정지원 전환 부부 각 50만원(생애 1회)	’27~
장기주택저당차입금 이자 소득공제	거주요건 추가 ’27년 전 차입분은 ’29년까지 현행	’27~
신용카드 대중교통 추가공제	기본공제로 일원화 + 재정지원 전환	’27~
청년우대형 주택청약종합저축	비과세 → 재정지원 전환	’27~

세액공제 폐지 = 자동에서 신청으로

세액공제는 연말정산에서 자동으로 반영됐다. 재정지원은 신청해야 받는다. 금액이 같아도 신청을 놓치면 못 받는다. 출산·혼인 예정자에게 이 점을 알려야 한다.

가장 큰 효과는 표에 안 보인다 B — 현행 세법, 원문 미확인

기본공제 대상이 되면 그 가족이 쓴 의료비·교육비·기부금·신용카드 사용액도 함께 공제 대상이 된다(항목별 나이·요건은 별도). 즉 소득요건 완화의 실제 효과는 1인당 150만원 소득공제에 그치지 않는다. 아르바이트·시간제 근로를 하는 부모나 자녀가 있다면 다시 계산해 볼 값어치가 있다.

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임차인

세금 문제가 아니라 안전 문제다

무슨 일이
벌어지나

2027년부터 집주인의 세금이 “그 집에 사는가”로 갈린다. 정부 계산으로 같은 집인데 연 738만원 차이다. 그래서 “전입신고를 조금만 미뤄달라”는 요구가 늘어날 수 있다. 그 요구를 받아들이면 보증금이 무담보 채권이 된다.

반드시 갖출 것 — 세 가지

1	주택의 인도 — 실제로 들어가 산다
2	전입신고 — 「전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다」
3	확정일자 — 대항요건과 함께 갖춰야 우선변제권

주택임대차보호법 제3조① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
제3조의2② 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. A · 조문 원문

전입신고 금지 특약은 효력이 없다

주택임대차보호법 제10조(강행규정) — 「이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다」 A
다만 무효를 다투는 것보다 계약 전에 거절하는 편이 훨씬 낫다.

함정 셋 — 했는데도 안 되는 경우

주소가 틀렸다 — 등기부상 번지와 다르거나 공동주택의 동·호수를 누락하면 대항력을 취득하지 못한다. 다가구주택이 특히 위험하다 A
효력이 하루 늦다 — 대항력은 다음 날 0시부터다. 잔금일에 근저당이 설정되면 근저당이 앞선다. 잔금 전 등기부 확인이 필수다
보증금이 시세를 넘는다 — 선순위 근저당 + 보증금이 시세를 넘으면 순위가 있어도 못 받는다 B

이번 개편에서 임차인이 받는 것

월세세액공제 대상 한도 연 1,000 → 1,200만원, 청년은 공제율 17% A
주거를 달리하는 무주택 부부 각각 주택임차차입금 원리금 소득공제 A

다만 상생임대주택 특례가 ’26.12.31.로 종료되면서 임대료 5% 이내 인상을 유인하던 장치는 사라진다.

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증여·상속에서 실제로 쓰는 수단

조문으로 확인한 것만

증여 — 세금을 줄이는 다섯 갈래

	수단	내용
1	10년 주기 분할	증여재산공제는 10년간 합산(§53). 10년을 띄우면 공제가 다시 열리고 누진세율 구간도 낮아진다 6억 일시 1,018만 → 3억씩 2회 776만 (2,425만원 절감)
2	수증자 분산	자녀·손자녀·며느리·사위에게 나누면 사람마다 공제와 세율 구간이 따로 적용된다 (손자녀는 세대생략 할증 30% 고려)
3	혼인·출산 공제 A §53의2	혼인일 전후 2년 또는 출산·입양일부터 2년 이내 직계존속 증여 → 1억원 추가공제(합산 1억 한도). 일반 공제와 별개라 성년 자녀는 1억 5천만원까지 세금 없음
4	취득세 중과 회피 A 지방세법 §13의2②	1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존비속에게 증여하면 조정지역 공시 3억 이상이어도 중과 제외 → 12% 대신 3.5% 10억 주택이면 취득세만 8,500만원 차이
5	미래 상승분 제외	증여 시점 가액으로 과세되므로 이후 오른 값은 상속재산에서 빠진다. 단 10년을 넘겨야 확정된다

증여의 함정 셋

① 한 번에 크게 증여하면 손해다. 증여세 최고세율 50%가 상속세보다 먼저 걸린다 — 시가 43억을 일시 증여하면 증여세가 상속세보다 크다.
② 증여 후 10년(상속인 외 5년) 내 상속이면 합산된다. 기납부 증여세는 공제되지만 취득세는 돌려받지 못한다.
③ 수증자에게 자금출처 소명 의무가 따라온다.

상속 — 공제를 놓치지 않는 다섯 갈래

	공제	핵심
1	배우자 상속공제 A §19	실제 상속받은 금액을 한도로 법정상속분 한도와 30억원 중 작은 금액까지. 없거나 5억 미만이면 5억. 신고기한 다음날부터 9개월 내 분할·신고해야 적용
2	일괄공제 5억 A §21	기초공제+인적공제와 비교해 큰 쪽. 단 배우자가 단독으로 상속받으면 적용되지 않는다(§21②)
3	동거주택 상속공제 A §23의2	10년 이상 동거한 직계비속이 무주택 상태로 그 주택을 상속 → 주택가액 100%, 한도 6억원. 배우자는 대상이 아니다
4	금융재산 상속공제 A §22	순금융재산의 20%와 2천만원 중 큰 금액, 최대 2억원. 부동산만 있으면 받지 못한다 — 금융자산을 일정 비율 남기는 이유
5	신고세액공제 3% A §69	기한 내 신고만 해도 산출세액의 3%. 상속세 3억이면 900만원

순서가 있다

공제를 다 쓴 뒤에도 남는 세금이 진짜 문제다. 그 세금은 6개월 안에 현금으로 내야 한다. 연부연납은 매년 3.1% 가산금과 납세담보가 조건이다. → 공제 설계(①~⑤)가 먼저, 재원 설계는 그다음이다.

근거 : 상속세및증여세법 §19·§21·§22·§23의2·§53·§53의2·§69, 지방세법 §11·§13의2 — 모두 조문 원문 확인 · 세액은 「부동산 세금 종합 계산기」 ③④⑤탭

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수단 지도 — 무엇으로 푸는가

돈이 안 드는 것부터

수단의 종류	구체적으로	어느 군에	성격
① 확인	부득이한 사유 해당 여부 · 신규주택 취득일 · 공동명의 납부방식 · 부양가족 소득요건 · 등기부와 전입 주소	1 · 2 · 3 · 4 · 5 전부	돈이 들지 않는다. 대부분의 첫 수가 여기다
② 신청	종부세 납부유예 · 1세대1주택 특례 신청 · 등록임대 등록 · 확정일자 · 전세보증금 반환보증	2(납부유예) · 1(특례) · 5(확정일자)	기한과 요건이 있다. 놓치면 그해는 끝
③ 시점 조정	~~’26.9.30. 종전주택 양도~~(10. 1. 시행으로 지남) · 신규 취득일부터 2년 내 종전주택 양도 · ’27년 양도(공제한도 전) · ’27년 고령 이주감면 50% · ’27년 연금계좌 특례	1 · 2 · 3	이번 개편의 핵심. ’27년에 유리한 것이 몰려 있다
④ 구조 조정	거주 이전 · 10년 주기 분할증여 · 수증자 분산 · 등록임대 전환 · 지방 이주 · 특례주택 활용	1 · 2 · 증여 검토자	취득세·증여세·이사 등 실비가 든다. 실익 계산 필요
④-2 취득세 중과 회피	1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존비속에게 증여 → 조정지역 고가여도 중과 제외 A 지방세법 §13의2② 단서	증여 검토자	12% → 3.5%. 10억 주택이면 취득세만 8,500만원 차이
⑤ 재원 확보	주택연금 · 금융자산 인출 · 연부연납 · 납세담보 제공	2(보유세) · 상속인(상속세)	세금을 줄이는 것이 아니라 낼 현금을 만드는 것

아직 확인하지 못한 것

B 항목 — 지방교육세·농어촌특별세율, 이월과세, 주택연금·전세보증금 반환보증 요건, 부양가족 공제의 연쇄효과(의료비·교육비·카드), 계약갱신요구권·전월세전환율. 모두 이번 개편 대상이 아닌 현행 제도이며 실제 적용 전 확인이 필요하다.

근거등급 A 개편안 원문 또는 조문 원문 확인 · B 현행 제도, 원문 미확인 | 금액은 「부동산 세금 종합 계산기」(①보유세 ②양도세 ③증여세 ④상속세 ⑤취득세 ⑥전략비교)에서 확인 | 국회에서 심의 중인 정부안(9. 1. 확정) 기준

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